26.09.2013
Die Besteuerung von Grundstücksveräußerungen im Ausland
Durch die Änderungen des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 und des Abgabenänderungsgesetzes 2012 unterliegen seit dem 1. 4. 2012 erstmals sämtliche Gewinne aus Immobilienveräußerungen – unabhängig von der Behaltedauer – der Einkommensteuer, sofern sie keinen Befreiungstatbestand erfüllen.
In den meisten Fällen kommt dabei nach § 30a Abs 1 EStG der besondere Steuersatz von 25 % zur Anwendung. Die Steuer wird entweder in Form der "Immobilienertragsteuer" durch den Parteienvertreter (§ 30b Abs 1 EStG) oder als "besondere Vorauszahlung" durch den Steuerpflichtigen selbst (§ 30b Abs 4 EStG) entrichtet. Welche der beiden Entrichtungsvarianten anzuwenden ist, hängt im Wesentlichen davon ab, ob die Grunderwerbsteuer im Wege der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter berechnet und entrichtet wird. Ist dies der Fall, muss grundsätzlich auch die Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter berechnet und entrichtet werden. 1. Veräußerung von Auslandsimmobilien aus österreichischer Sicht
Auch die Veräußerung von Immobilien, die im Ausland gelegen sind, durch eine Person, die in Österreich unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, unterliegt nach innerstaatlichem Recht der Einkommensteuer und unter den allgemeinen Voraussetzungen auch dem besonderen Steuersatz von 25 %. Es kommen die Bestimmungen des § 30 EStG zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns zu Anwendung, wobei auch die Erleichterungen für Altvermögen in Anspruch genommen werden können.
Da ein solcher Veräußerungsvorgang keine Grunderwerbsteuer in Österreich auslöst und somit auch keine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer stattfinden kann, kommt die Entrichtung einer Immobilienertragsteuer durch einen Parteienvertreter jedoch nicht in Betracht. Auch eine Verpflichtung zur Mitteilung des Veräußerungsgeschäfts an das Finanzamt gemäß § 30c Abs 1 und 2 EStG besteht mangels Selbstberechnung gemäß § 11 GrEStG oder Abgabe einer Abgabenerklärung gemäß § 10 Abs 1 GrEStG nicht. In der Regel wird ein inländischer Parteienvertreter in das ausländische Veräußerungsgeschäft gar nicht involviert sein.
2. Auswirkung der Doppelbesteuerungsabkommen
Besteht mit dem ausländischen Staat kein Doppelbesteuerungsabkommen und wird die Veräußerung der Immobilie im Ausland auch nicht in einer Art und Weise besteuert, die eine Entlastung von der österreichischen Einkommensteuer nach § 48 BAO rechtfertigen würde, hat der Steuerpflichtige seinen Veräußerungsgewinn im Sinne des § 30 EStG daher im Wege der besonderen Vorauszahlungen zu versteuern. Eine Veranlagungsoption oder eine Regelbesteuerungsoption kann aber auch im Falle ausländischer Immobilien ausgeübt werden.
Liegt jedoch ein Doppelbesteuerungsabkommen vor, weist dieses in der Regel das Besteuerungsrecht dem ausländischen Staat (Lagestaat des Grundstücks) zu (Art. 13 Abs 1 OECD-Musterabkommen). In einem zweiten Schritt ist sodann der Methodenartikel zu prüfen, der die Einkünfte aus der Veräußerung der Immobilie in Österreich von der Besteuerung ausnimmt (Befreiungsmethode; z. B. im Doppelbesteuerungsabkommen Österreich – Deutschland) oder im Inland lediglich die Anrechnung, der im Ausland bezahlten Steuern vorsieht (Anrechnungsmethode; z. B. im Doppelbesteuerungsabkommen Österreich – Kanada).
Im Falle der Befreiungsmethode steht Österreich kein Besteuerungsrecht zu; die Einkünfte sind von der Besteuerung auszunehmen. Sie können laut der in den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zu findenden Regelung aber bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen miteinbezogen werden (Progressionsvorbehalt). Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken im Sinne des § 30 EStG sind nach § 30a Abs 1 EStG jedoch bei der Berechnung der Einkommensteuer des Steuerpflichtigen weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch beim Einkommen zu berücksichtigen, sofern nicht die Regelbesteuerung anzuwenden ist. Der Progressionsvorbehalt kommt daher bei der Veräußerung einer Immobilie im Ausland, die im Inland dem besonderen Steuersatz unterliegen würde, nicht zum Tragen. Auch hier ist ein Regelbesteuerungsantrag aber möglich, wenn z. B. Verluste berücksichtigt werden sollen.
Im Falle der Anrechnungsmethode wird in einem ersten Schritt die Einkommensteuer im Inland – ungeachtet des Besteuerungsrechts des ausländischen Staates – von den gesamten Einkünften berechnet. Erst in einem zweiten Schritt kann die im Ausland bezahlte Steuer im Wege der Veranlagung von der inländischen Steuer zum Abzug gebracht werden.
Bei der Veräußerung der ausländischen Immobilie wird die Einhebung der österreichischen Einkommensteuer im Wege der besonderen Vorauszahlungen durch das Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode im ersten Schritt daher nicht vermieden oder eingeschränkt. Denkbar wäre jedoch, dass unter sinngemäßer Anwendung der Erleichterungen beim Lohnsteuerabzug die besondere Vorauszahlung unterjährig unterbleiben kann, wenn nachgewiesen wird, dass der Veräußerungserlös in abkommenskonformer Weise tatsächlich einer Besteuerung im Ausland unterzogen wird. Gerade in Fällen, in denen für die Bezahlung des Kaufpreises zwischen Veräußerer und Käufer eine längerfristige Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird, wäre eine solche Erleichterung sehr zu begrüßen.
Stehen die Höhe der ausländischen Steuer sowie deren Auswirkung auf die Höhe der inländischen Vorauszahlungsschuld im Zeitpunkt der Fälligkeit der besonderen Vorauszahlung bereits fest und ist dies auch einwandfrei dokumentierbar, kann die DBA-Anrechnungsverpflichtung bereits unmittelbar bei Berechnung der Vorauszahlung berücksichtigt werden. Die einwandfreie Dokumentierbarkeit wird unterjährig aber vielfach nicht möglich sein. In solchen Fällen muss zur Vermeidung einer internationalen Doppelbesteuerung daher eine Veranlagung vorgenommen werden.
3. Fazit
Die Veräußerung einer Immobilie im Ausland muss in Zukunft ertragsteuerlich noch genauer unter die Lupe genommen werden. Gerade bei Ländern, mit denen kein Doppelbesteuerungsabkommen oder ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode besteht, können die neuen österreichischen Bestimmungen zu Grundstücksveräußerungen auch bei ausländischen Immobilientransaktionen zu einer (zusätzlichen) Steuerbelastung führen. Eine rechtzeitige Prüfung des Sachverhalts durch einen steuerkundigen Berater wird daher vielfach unumgänglich sein, wenn unliebsame Überraschungen im Zuge der Veräußerung einer Auslandsimmobilie vermieden werden sollen.
Quelle: SWK-Heft 09/2013, März 2013, Mag. (FH) Edith Huber-Wurzinger
In den meisten Fällen kommt dabei nach § 30a Abs 1 EStG der besondere Steuersatz von 25 % zur Anwendung. Die Steuer wird entweder in Form der "Immobilienertragsteuer" durch den Parteienvertreter (§ 30b Abs 1 EStG) oder als "besondere Vorauszahlung" durch den Steuerpflichtigen selbst (§ 30b Abs 4 EStG) entrichtet. Welche der beiden Entrichtungsvarianten anzuwenden ist, hängt im Wesentlichen davon ab, ob die Grunderwerbsteuer im Wege der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter berechnet und entrichtet wird. Ist dies der Fall, muss grundsätzlich auch die Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter berechnet und entrichtet werden. 1. Veräußerung von Auslandsimmobilien aus österreichischer Sicht
Auch die Veräußerung von Immobilien, die im Ausland gelegen sind, durch eine Person, die in Österreich unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, unterliegt nach innerstaatlichem Recht der Einkommensteuer und unter den allgemeinen Voraussetzungen auch dem besonderen Steuersatz von 25 %. Es kommen die Bestimmungen des § 30 EStG zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns zu Anwendung, wobei auch die Erleichterungen für Altvermögen in Anspruch genommen werden können.
Da ein solcher Veräußerungsvorgang keine Grunderwerbsteuer in Österreich auslöst und somit auch keine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer stattfinden kann, kommt die Entrichtung einer Immobilienertragsteuer durch einen Parteienvertreter jedoch nicht in Betracht. Auch eine Verpflichtung zur Mitteilung des Veräußerungsgeschäfts an das Finanzamt gemäß § 30c Abs 1 und 2 EStG besteht mangels Selbstberechnung gemäß § 11 GrEStG oder Abgabe einer Abgabenerklärung gemäß § 10 Abs 1 GrEStG nicht. In der Regel wird ein inländischer Parteienvertreter in das ausländische Veräußerungsgeschäft gar nicht involviert sein.
2. Auswirkung der Doppelbesteuerungsabkommen
Besteht mit dem ausländischen Staat kein Doppelbesteuerungsabkommen und wird die Veräußerung der Immobilie im Ausland auch nicht in einer Art und Weise besteuert, die eine Entlastung von der österreichischen Einkommensteuer nach § 48 BAO rechtfertigen würde, hat der Steuerpflichtige seinen Veräußerungsgewinn im Sinne des § 30 EStG daher im Wege der besonderen Vorauszahlungen zu versteuern. Eine Veranlagungsoption oder eine Regelbesteuerungsoption kann aber auch im Falle ausländischer Immobilien ausgeübt werden.
Liegt jedoch ein Doppelbesteuerungsabkommen vor, weist dieses in der Regel das Besteuerungsrecht dem ausländischen Staat (Lagestaat des Grundstücks) zu (Art. 13 Abs 1 OECD-Musterabkommen). In einem zweiten Schritt ist sodann der Methodenartikel zu prüfen, der die Einkünfte aus der Veräußerung der Immobilie in Österreich von der Besteuerung ausnimmt (Befreiungsmethode; z. B. im Doppelbesteuerungsabkommen Österreich – Deutschland) oder im Inland lediglich die Anrechnung, der im Ausland bezahlten Steuern vorsieht (Anrechnungsmethode; z. B. im Doppelbesteuerungsabkommen Österreich – Kanada).
Im Falle der Befreiungsmethode steht Österreich kein Besteuerungsrecht zu; die Einkünfte sind von der Besteuerung auszunehmen. Sie können laut der in den meisten Doppelbesteuerungsabkommen zu findenden Regelung aber bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen miteinbezogen werden (Progressionsvorbehalt). Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken im Sinne des § 30 EStG sind nach § 30a Abs 1 EStG jedoch bei der Berechnung der Einkommensteuer des Steuerpflichtigen weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch beim Einkommen zu berücksichtigen, sofern nicht die Regelbesteuerung anzuwenden ist. Der Progressionsvorbehalt kommt daher bei der Veräußerung einer Immobilie im Ausland, die im Inland dem besonderen Steuersatz unterliegen würde, nicht zum Tragen. Auch hier ist ein Regelbesteuerungsantrag aber möglich, wenn z. B. Verluste berücksichtigt werden sollen.
Im Falle der Anrechnungsmethode wird in einem ersten Schritt die Einkommensteuer im Inland – ungeachtet des Besteuerungsrechts des ausländischen Staates – von den gesamten Einkünften berechnet. Erst in einem zweiten Schritt kann die im Ausland bezahlte Steuer im Wege der Veranlagung von der inländischen Steuer zum Abzug gebracht werden.
Bei der Veräußerung der ausländischen Immobilie wird die Einhebung der österreichischen Einkommensteuer im Wege der besonderen Vorauszahlungen durch das Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode im ersten Schritt daher nicht vermieden oder eingeschränkt. Denkbar wäre jedoch, dass unter sinngemäßer Anwendung der Erleichterungen beim Lohnsteuerabzug die besondere Vorauszahlung unterjährig unterbleiben kann, wenn nachgewiesen wird, dass der Veräußerungserlös in abkommenskonformer Weise tatsächlich einer Besteuerung im Ausland unterzogen wird. Gerade in Fällen, in denen für die Bezahlung des Kaufpreises zwischen Veräußerer und Käufer eine längerfristige Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird, wäre eine solche Erleichterung sehr zu begrüßen.
Stehen die Höhe der ausländischen Steuer sowie deren Auswirkung auf die Höhe der inländischen Vorauszahlungsschuld im Zeitpunkt der Fälligkeit der besonderen Vorauszahlung bereits fest und ist dies auch einwandfrei dokumentierbar, kann die DBA-Anrechnungsverpflichtung bereits unmittelbar bei Berechnung der Vorauszahlung berücksichtigt werden. Die einwandfreie Dokumentierbarkeit wird unterjährig aber vielfach nicht möglich sein. In solchen Fällen muss zur Vermeidung einer internationalen Doppelbesteuerung daher eine Veranlagung vorgenommen werden.
3. Fazit
Die Veräußerung einer Immobilie im Ausland muss in Zukunft ertragsteuerlich noch genauer unter die Lupe genommen werden. Gerade bei Ländern, mit denen kein Doppelbesteuerungsabkommen oder ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode besteht, können die neuen österreichischen Bestimmungen zu Grundstücksveräußerungen auch bei ausländischen Immobilientransaktionen zu einer (zusätzlichen) Steuerbelastung führen. Eine rechtzeitige Prüfung des Sachverhalts durch einen steuerkundigen Berater wird daher vielfach unumgänglich sein, wenn unliebsame Überraschungen im Zuge der Veräußerung einer Auslandsimmobilie vermieden werden sollen.
Quelle: SWK-Heft 09/2013, März 2013, Mag. (FH) Edith Huber-Wurzinger
